Le Notaire est le personnage central lors de la transaction liée à un achat immobilier ; en effet c’est lui qui va se charger de rédiger le contrat de vente.
Le Notaire est un Officier Public dont le rôle est de recevoir tous les actes et contrats auxquels les parties doivent ou veulent donner un caractère exécutoire.
Il va vérifier que les deux parties, l’acheteur essentiellement, ont bien été informées sur les caractéristiques du bien (superficie, présence d’amiante, de plomb…). Ce devoir d’information engage sa responsabilité.

Les frais de notaire liés à l’acquisition du bien sont à la charge de l’acheteur et s’élèvent en moyenne à 6,5% du prix de vente total pour de l’ancien et environ 3% pour du neuf ; 1% revenant au Notaire, le reste étant composé de taxes et impôts récupérés par l’Etat.

C’est en général le Notaire du vendeur qui rédige l’acte. Néanmoins n’hésitez pas à demander à votre Notaire de vous assister. Il vous aidera en cas de litige et cela n’entraîne aucun frais supplémentaire. En effet, lorsque deux Notaires interviennent sur une même opération, ils se partagent les frais.

Seule une partie des frais correspond réellement à la rémunération du Notaire, le reste est perçu par l’Administration fiscale ou lié à des frais nécessaires à la réalisation d’une affaire.

Les frais de Notaire comprennent :
• Les honoraires du Notaire appelé émoluments. Les émoluments proportionnels du notaire sont réduits quand le logement n'a jamais été habité et qu'il est situé dans un ensemble immobilier comprenant plus de 10 logements.
La réduction est de 20% de 11 à 24 unités d'habitation, d'un tiers de 25 à 99 unités, de 50% de 100 à 149 unités, de deux tiers de 150 à 499 unités, et des deux tiers au-delà.

• Les droits et taxes dus au Trésor. Il s’agit essentiellement des droits d’enregistrement appelés « droits de mutation à titre onéreux». Ils comprennent la taxe communale, les frais d’assiette, le droit départemental d’enregistrement, le droit au profit de l’Etat
Le tarif est fixé par décret pour chaque type de démarches. Le montant global de ces émoluments de formalité dépend donc des modalités d'acquisition (recours ou non à un emprunt, etc.).

• Les frais et débours qui comprennent toutes les dépenses que le Notaire avance pour vous dans le cadre de la constitution de votre dossier (bureau du Cadastre, bureau des Hypothèques, droit de préemption, extrait d’acte, géomètre…) Le notaire est amené à engager un certain nombre de frais pour le compte des ses clients. Ces frais font naturellement l'objet d'un remboursement par l'acquéreur.

Ils sont fixés par décret et varient en fonction de la tranche du prix de vente. Il faut y ajouter la TVA à 19.6%.
Montant de la transaction

Les frais de Notaire sont versés le jour de la signature de l’acte authentique. Néanmoins, la valeur réelle des frais n’est connue qu’après l’accomplissement de l’ensemble des formalités. C’est donc plus exactement une provision sur frais qui est versée lors de la signature. A la fin des formalités (il faut compter environ 6 mois après la signature), le Notaire adresse à l’acquéreur un détail précis des frais engagés, éventuellement accompagné d’un reliquat des frais versés en sus.

Chacun sait que le vendeur d'un logement ne perçoit pas la totalité de la somme acquittée par l'acheteur. En plus du prix de la maison ou de l'appartement, celui-ci doit payer en effet les frais dits "de notaire", ainsi que, dans certains cas, la commission d'intermédiaire.

Le mandat
De nombreuses transactions se concluent directement, entre l'acquéreur et le vendeur. Mais très souvent, ce dernier préfère confier un "mandat" à un intermédiaire chargé de chercher les acheteurs potentiels et de conclure la transaction. Le mandat n'est rien d'autre qu'une mission concrétisée par un contrat écrit en bonne et due forme.

Un acheteur peut aussi charger un intermédiaire de trouver un logement.

Comme tout contrat, le mandat doit mentionner l'objet du contrat, sa durée, les conditions de résiliation et de rémunération de l'intermédiaire.

Le mandat peut être "exclusif". Dans ce cas, le recours à cet intermédiaire est obligatoire : le vendeur ne peut pas conclure directement la transaction de son côté, même s'il a trouvé lui-même l'acheteur. Il ne peut pas non plus confier la vente à un autre intermédiaire. La durée maximale de ce type de mandat est fixée à trois mois, au terme desquels le vendeur peut le dénoncer par lettre recommandée avec AR, avec un préavis de quinze jours.

Quand le mandat est "simple", le vendeur peut aussi conclure lui-même la transaction ou confier un autre mandat simple à un autre intermédiaire. En général, le contrat prévoit alors une durée de trois à six mois pendant lesquels le vendeur ne peut révoquer le mandat.

La plupart du temps, un acheteur potentiel qui visite un bien avec un intermédiaire doit signer un "bon de visite" par lequel il s'engage à recourir aux services de ce dernier pour acheter le bien.

Si l'acheteur conclut ensuite la transaction avec un autre intermédiaire ou avec le vendeur, l'intermédiaire initial peut théoriquement engager une action en justice et obtenir des dommages-intérêts, à condition de prouver que son intervention a été déterminante.

Quand l'intermédiaire est un agent immobilier, le montant de la commission est librement fixé par accord entre les deux parties.
Quand l'intermédiaire est un notaire-négociateur, le montant de la commission est fixé par la réglementation.
En principe, la commission est payée lors de la signature de l'acte authentique. Quand une des conditions fixées dans l'avant-contrat n'est pas réalisée (non-obtention du prêt, etc.), la commission n'est pas due, sauf faute du mandant ou de l'autre partie.

Sur le plan fiscal, il vaut mieux que le mandat mette la commission à la charge de l'acquéreur, qui devra alors la payer directement à l'intermédiaire. Dans le cas contraire, en effet, elle ferait partie intégrante du prix de vente et l'acquéreur devrait payer des droits d'enregistrement sur le montant de cette commission.

Un logement est fiscalement considéré comme neuf quand il est acheté en état futur d'achèvement (pas encore construit) ou quand il est revendu par son premier acquéreur moins de cinq ans après son achèvement.

La vente d'un logement neuf est soumise non pas aux droits d'enregistrement classiques mais à la TVA (au taux de 19,60%).

Exemple : M. Martin achète un logement neuf au prix TTC de 119 600 €. Le notaire reversera 19 600 € au Trésor.

Quand un logement neuf est revendu par son premier acquéreur, celui pourra déduire la TVA payée lors de l'achat de la TVA collectée lors de cette seconde transaction. Si la différence est négative, le Trésor rembourse le trop-perçu.

La vente est également soumise à une taxe de publicité foncière (TPF) de 0,60% sur le prix de vente hors taxe, auquel s'ajoute un prélèvement d'Etat égal à 2,5% du montant de la TPF.